Опасные метры: Законность пристроек и перепланировок в Тбилиси
Грузинский рынок недвижимости обладает специфическими чертами, которые могут повергнуть в шок неподготовленного иностранного покупателя. Наследие «лихих 90-х» и периода дерегуляции оставило городу тысячи самовольных пристроек, расширений и странных инженерных решений. В 2025 году законодательство ужесточилось, и то, что раньше считалось «удачным расширением жилплощади», сегодня становится юридической бомбой замедленного действия.
Феномен «Мистроек» и камикадзе-лоджий
В советских районах, таких как Глдани или Варкетили, можно встретить знаменитые самовольные пристройки к фасадам зданий, возведенные на металлических сваях или прилепленные к несущим стенам. Часто они превращаются в полноценные комнаты, увеличивая площадь квартиры на 10–20 метров. Для инвестора здесь кроется главный риск: несоответствие данных Публичного реестра реальности. Если пристройка не узаконена, юридически её не существует. Вы платите за воздух. Более того, мэрия Тбилиси активизировала проверки, и в случае признания конструкции аварийной, демонтаж ляжет на плечи текущего собственника. Банки категорически отказываются выдавать ипотеку под такие объекты, что резко снижает их ликвидность при перепродаже.
Ловушки Итальянских двориков: Земля и соседи
В историческом центре проблема иная. Здесь квартиры часто имеют общий двор, и границы владения могут быть размыты. Покупая квартиру на первом этаже с «уютным двориком», вы можете обнаружить, что этот дворик — земля общего пользования, и сосед имеет полное право ставить там свой мангал прямо под вашим окном. Автор приводит примеры в статье, касающиеся статуса памятников архитектуры, но не менее важен вопрос границ. Часто подвалы и чердаки захвачены жильцами самовольно. Без официального согласия всех соседей (которое порой невозможно получить из-за конфликтов) вы не сможете узаконить эти метры или начать реконструкцию.
Как обезопасить сделку?
Чтобы арендный бизнес Тбилиси доходность приносил реальную, а не виртуальную, процедура Due Diligence (юридической проверки) обязательна.
- Свежая выписка: Требуйте выписку из реестра, полученную в день просмотра. Сверьте кадастровый код с чертежом.
- Красные линии: Проверьте, не попадает ли часть дома или пристройки в зону красных линий (коммуникации, дороги).
- Статус памятника: Проверьте наличие обременений со стороны Министерства культуры.
Помните: в Грузии право собственности священно, но только если оно правильно оформлено на бумаге. Устные договоренности с соседями или продавцом не имеют юридической силы.
Также рекомендуем:
Пост опубликован: 05.12.2025